住宅ローン 繰り上げ返済シミュレーター

解説

「期間短縮型」と「返済額軽減型」の違い

繰り上げ返済には大きく2つの方式があります。期間短縮型は、毎月の返済額をそのままに、返済期間を縮める方法です。返済額軽減型は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を軽くする方法です。同じ金額を繰り上げても、どちらを選ぶかで効果の出方が変わります。

利息軽減の効果は短縮型が大きい傾向

支払う利息を減らす効果だけを見ると、一般に期間短縮型の方が大きくなる傾向があります。利息は「残高 × 期間」でふくらむため、期間そのものを縮める短縮型の方が利息の総額を圧縮しやすいためです。一方で、毎月の負担をすぐ軽くしたい・当面の家計に余裕を持たせたいときは、返済額軽減型が向きます。どちらが良いかは、利息の総額と月々の負担のどちらを優先するかによります。

繰り上げるなら早い時期ほど効果が出やすい

利息は残っている元金に対してかかるため、返済の早い段階ほど元金が大きく、同じ金額を繰り上げたときの利息軽減も大きくなりやすい傾向があります。返済が進み元金が減った後半では、効果は小さくなりがちです。とはいえ、早く返すほど手元の現金は減ります。「効果の大きさ」と「手元資金の安心」の両方を見て、無理のないタイミングを選ぶのが現実的です。上のシミュレーションで、残り期間を変えて効果の出方を見比べてみてください。

あえて繰り上げない、という選択もある

繰り上げ返済のデメリットは、使える現金が減ることに尽きます。加えて、団体信用生命保険の保障は残高に応じるため、残高を減らすと保障される金額も減るという見方もあります。金利が低いローンでは、利息の軽減額そのものが小さく、手元資金を厚く持っておくほうが安心なこともあります。「必ず得」と考えず、家計とライフプランに照らして判断するのが安全です。

住宅ローン控除の期間中はタイミングに注意

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて所得税などが軽減される制度です。控除の期間中に残高を大きく減らすと、受けられる控除額が減る場合があります。控除で戻る額と、繰り上げで減る利息のどちらが大きいかは条件次第です。控除期間の終盤や終了後にまとめて繰り上げる、といった選択肢も含めて、無理のない範囲で検討しましょう。制度の詳細は国税庁の情報や専門家にご確認ください。

手元資金とのバランスも大切

繰り上げ返済に回すと手元の現金は減ります。急な出費に備える生活防衛資金を残したうえで検討するのが基本です。低金利のローンでは、繰り上げるより積立・複利で運用する方が期待リターンが上回る場合もあり、「繰り上げ vs 投資」の観点で比べてみるのもおすすめです。なお、繰り上げできる最低額や単位（1万円・10万円単位など）は金融機関ごとに異なります。少額をこまめに繰り上げられるかどうかも、方針を決める材料になります。